某公司擅自利用小区的物业共用部位、共用设施设备进行经营案

【基本案情】

2023年2月16日，淮北市城市管理行政执法局房地产管理监察支队执法人员在日常巡查中发现，某公司涉嫌存在擅自利用小区的物业共用部位、共用设施设备进行经营的违法行为。淮北市城市管理行政执法局于2023年2月20日立案调查，经调查该公司违法事实确凿，淮北市城市管理行政执法局依法对该公司进行了行政处罚。

【处理结果】

该公司在未征求到相关业主同意的情况下，擅自利用某小区电梯轿厢进行经营的行为，违反了《物业管理条例》第五十四条的规定，根据《物业管理条例》第六十三条第一款第（三）项、第二款和《安徽省住房和城乡建设系统行政处罚裁量权基准》（2022年版）第319项一般情形规定，对某公司处以警告和罚款5.5万元的行政处罚。

【案情解析】

（一）案情分析

在此案调查过程中，某公司承认于2022年3月起，在未征得淮北市B小区法定相关业主人数同意的情况下，擅自将B小区的60部电梯轿厢租赁给A公司设置媒体、刊发广告，租赁期为壹年即自2022年4月1日起至2023年3月31日止，每部电梯轿厢的年租金为 300元，租赁费用共计为18000元；于2022年3月，收取A公司支付的电梯轿厢租赁费用9000元整。（以上违法事实有《现场勘验（检查）笔录》、现场照片、营业执照、《淮北市物业项目备案表》《服务价格登记证》、某公司与A公司签订的关于B小区电梯轿厢租赁的《媒体合作协议》、付款凭证、《询问笔录》《征求意见书》证据证实。）

（二）法律适用

《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

《物业管理条例》第六十三条规定，违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

本案中，该公司的行为违反了《物业管理条例》第五十四条的规定，根据《物业管理条例》第六十三条第一款第（三）项、第二款的规定和安徽省住房和城乡建设系统行政处罚裁量权基准（2022年版）第319项一般情形规定予以处罚。

（三）执法易错点或示范点

执法人员在办理此类案件过程中，要理清何为小区物业小区公共收益。例如：电梯广告、户外广告、自动售卖机、快递柜……这些设施在住宅小区中很常见，而它们背后的收益是归全体业主所有，属于小区公共收益。

小区公共收益，是指物业服务企业利用小区共有部分进行经营获得的收入。何为共有部分？《民法典》规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

具体来说，电梯广告、门闸道闸广告等公共区域的广告收益；小区公共区域的停车费收益；小区公共区域内租赁的摊位收益；小区公共配套设施如球场、游泳池、活动室等的经营收入；自动售卖机的场地费；快递柜入场费等；都属于小区公共收益，应纳入全体业主的“钱袋子”。

执法人员认为，任何单位和个人未依法对物业共用部位占用的，势必损害业主的合法权益。业主特别是业主委员会和物业公司应当关注和了解物业管理的相关法律规定，发现物业共用部分的占用、使用、收益甚至处分等权益受到侵害的，应当在履行法定程序后，通过法律途径维护全体业主的合法权益。

同时，考虑到当事人在接受调查时能积极配合，深刻认识擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的危害，参照《安徽省住房和城乡建设系统行政处罚裁量权基准》(2022年版）第319项一般情形，处罚金额5.5万元，减轻了企业的经济负担，体现了宽严相济、过罚相当的处罚精神，营造了良好的营商环境，既保持力度，又体现“温度”，促进企业守法经营。